http://tamnhin.net/Diendan/20840/Phan-tich-du-an-Van-Giang.html
Chi phí, doanh thu và lãi cho người đầu tư ở Văn Giang
Dựa vào bài báo "Văn Giang, Lịch sử một cuộc cưỡng chế", có thể tính và
đưa đến các kết luận sau:
- Đây là dự án nhà nước đổi đất lấy đường, nhưng đất này lại của nông dân, không phải của nhà nước.
- Dự án tước hữu đất, đền bù với giá cao nhất là 135,000 đồng/m2,vào giai đoạn cuối cùng cho những người không chịu chấp hành lệnh tước hữu. Giá đền bù lúc đầu chỉ có 10,000 đồng/m2. Như thế tổng chi phí đền bù cho dân ở mức cao nhất cũng chỉ là 37 triệu USD (Coi bảng 2).
- Đây là dự án nhà nước đổi đất lấy đường, nhưng đất này lại của nông dân, không phải của nhà nước.
- Dự án tước hữu đất, đền bù với giá cao nhất là 135,000 đồng/m2,vào giai đoạn cuối cùng cho những người không chịu chấp hành lệnh tước hữu. Giá đền bù lúc đầu chỉ có 10,000 đồng/m2. Như thế tổng chi phí đền bù cho dân ở mức cao nhất cũng chỉ là 37 triệu USD (Coi bảng 2).
Như vậy với giá ban đầu mà nhiều người
phải nhận chỉ tốn dự án dưới 3.7 triệu USD. Dù là 37 triệu hay 3.7 triệu, số
tiền này so sánh với lãi là dự án đem về là 1600 triệu USD như muối bỏ biển.
- Để đổi lại, dự án lấy 55ha xây 14 km đường. Nếu tính theo chi phí xây dựng cao tốc ở Mỹ là 8 triệu/km, tổng chi phí xây dựng đường là 112 triệu USD.
- Giả thiết chỉ có ½ đất được xây dựng nhà để bán (250ha), chi phí xây dựng cao nhất là 6 triệu VND/m2, và đem bán với giá 20 triệu VND/m2,tổng doanh thu sẽ là 2500 triệu USD và tổng chi phí xây dựng là 750 triệu USD.
- Như vậy, tổng chi phí của dự án là 900 triệu USD, tổng doanh thu là 2,500 triệu USD. Dự án có lãi 1,600 triệu USD.
- Còn một điều cuối cùng chưa tính đến, là theo bài báo, đối với đất bị lấy 360m2 (1 sào bắc bộ) sau này sẽ được giao lại 10m2 dịch vụ. Như vậy tỷ lệ trao đổi là 3% doanh thu, tức là 69 triệu (cứ giả dụ chi phí xây dựng giống nhau) và giả thiết rằng người dân không phải trả gì để được 10m2 này.
- Tổng cộng ở mức cao nhất, người nông dân được trả 37 triệu USD đền bù và 69 triệu đất dịch vụ, tổng cộng là 106 triệu USD so với lãi của dự án là 1500 triệu. Nói thế nhưng may ra người nông dân được ½ của 106 triệu và lãi của dự án còn cao hơn nhiều nếu họ xây nhiều hơn để kiếmlợi.
- Nói tóm lại, ai cũng có thể đặt câu hỏi là lý do gì mà cả hệ thống chính quyền và công an đem uy tín của mình nhằm bảo đảm cho thiểu số tư bản được hưởng lợi nhuận như thế? Chỉ vì 14 km đường?
- Để đổi lại, dự án lấy 55ha xây 14 km đường. Nếu tính theo chi phí xây dựng cao tốc ở Mỹ là 8 triệu/km, tổng chi phí xây dựng đường là 112 triệu USD.
- Giả thiết chỉ có ½ đất được xây dựng nhà để bán (250ha), chi phí xây dựng cao nhất là 6 triệu VND/m2, và đem bán với giá 20 triệu VND/m2,tổng doanh thu sẽ là 2500 triệu USD và tổng chi phí xây dựng là 750 triệu USD.
- Như vậy, tổng chi phí của dự án là 900 triệu USD, tổng doanh thu là 2,500 triệu USD. Dự án có lãi 1,600 triệu USD.
- Còn một điều cuối cùng chưa tính đến, là theo bài báo, đối với đất bị lấy 360m2 (1 sào bắc bộ) sau này sẽ được giao lại 10m2 dịch vụ. Như vậy tỷ lệ trao đổi là 3% doanh thu, tức là 69 triệu (cứ giả dụ chi phí xây dựng giống nhau) và giả thiết rằng người dân không phải trả gì để được 10m2 này.
- Tổng cộng ở mức cao nhất, người nông dân được trả 37 triệu USD đền bù và 69 triệu đất dịch vụ, tổng cộng là 106 triệu USD so với lãi của dự án là 1500 triệu. Nói thế nhưng may ra người nông dân được ½ của 106 triệu và lãi của dự án còn cao hơn nhiều nếu họ xây nhiều hơn để kiếmlợi.
- Nói tóm lại, ai cũng có thể đặt câu hỏi là lý do gì mà cả hệ thống chính quyền và công an đem uy tín của mình nhằm bảo đảm cho thiểu số tư bản được hưởng lợi nhuận như thế? Chỉ vì 14 km đường?
Bảng 1: thông số cơ bản của dự án
|
Diện tích dự
án (hectare)
|
550
|
|
Diện tích làm đường (hectare)
|
55
|
|
Chiều dài đường (km)
|
14
|
|
Giả thiết diện tích xây dựng nhà (hectare)
|
250
|
|
1hectare (=m2)
|
10,000
|
|
1 USD (=VND)
|
20,000
|
Bảng 2: doanh thu, chi phí và lãi của dự
án ECOPark
|
|
Chi phí đền bù
|
Chi phí xây dựng (250 hectare)
|
Chi phí xây dựng đường cao tốc
|
Doanh thu
|
Lãi
|
|
Bồi thường ở mức cao nhất (VND/m2)
|
135,000
|
6,000,000
|
|
|
|
|
Doanh thu ở mức thấp nhất (VND/m2)
|
|
|
|
20,000,000
|
|
|
Phí xây dựng đường ở Mỹ - Triệu USD/km
|
|
8
|
|
|
|
|
Tổng (tỷ đồng)
|
743
|
15,000
|
|
50,000
|
|
|
Tổng (triệu USD)
|
37
|
750
|
112
|
2,500
|
1,601
|
TS Vũ Quang Viêt
